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南宁市某投资开发有限公司诉南宁市某公司延期交楼纠纷案的代…

原标题:南宁市某投资开发有限公司诉南宁市某公司延期交楼纠纷案的代理词

文章摘要:某大厦于1999年10月20日领取《建设工程竣工验收证书》,于1999年12月1日办妥房地产初始登记公告(见附件14),完全具备了办理房产转移登记的条件,但因原告购买的涉及诉讼的物业,除B座16/17E号房产外,其余物业全部以按揭方式付款(;;但由于原告2001年7月26日才诉诸法院,没有证据证明原告在此之前曾向被告主张过延期交楼违约金,故原告在本案中主张迟延交房违约金的权利的诉讼时效应从起诉之日起往前推算两年,即1999年7月25日之前的延期交楼违约金请求已经超过诉讼时效,不受;

南宁市某投资开发有限公司诉南宁市某公司延期交楼纠纷一案的代理词

一、案情简介

原告(业主):南宁市某投资开发有限公司

被告(开发商):南宁市某公司

原告与被告于一九九八年签订了《南宁市房地产买卖合同(预售)》共十份。约定原告购买被告开发的某大厦的房屋。被告须于一九九九年二月二十八日将本合同规定之验收合格的房地产交付原告使用,否则,每延期一日须支付相当于房地产价款的万分之五的违约金,延期超过九十天,原告有权单方解除合同并书面通知被告,被告应在十天内将原告已付的一切款项(不计利息)退还原告,并支付房地产价款百分之十的违约金,如不解除合同的,被告应每延期一日向原告支付相当于上述房地产价款的万分之三的违约金。被告出售的房地产须经建设主管部门验收合格,领取《竣工验收证书》后方可交付原告使用。

被告应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知原告共同向南宁市房地产产权登记机关申请房地产转移登记,如因被告的过失造成原告不能按法定期限领取《房地产证》,从被告取得《竣工验收证书》之日的第一百八十天起,按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准,由被告向原告支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。对房号、建筑面积、付款方式、付款时间及逾期付款的违约责任也有约定。

合同签订后,原告依约向被告支付了部分房款,之后双方有借贷等经济往来,直至一九九九年八月十九日原、被告双方才结算确认,原告所购A座25层,B座16/17层的楼款已付清。原告购买的上述房屋从一九九九年七月三十一日至二OOO年十月十二日陆续入伙居住至今。被告于二OOO年十一月二十一日通知按揭银行为原告申领《房地产证》,但原告的房地产证至今仍未办好。

被告开发的某大厦依法领取了房地产预售许可证,于一九九九年十月二十日领取了南宁市建设工程竣工验收证书。原告购的房屋A座为高层办公、B幢为高层住宅。被告通知按揭银行为原告申领房地产证后,该行未申领。原、被告及按揭银行签订的楼宇按揭(抵押贷款)合同中注明原告的上述房屋房地产证委托按揭银行进行申领,以确保银行的权益。

原告除购买上述房产之外,还同时与被告签订了购买某大厦A座26层、29层、30层、31层、32层及B座16/17层等房产的买卖合同。1999年8月19日,尚有A座26层及29层部分房款未付,未付金额合计13990034.48元。2000年1月24日,原告向被告出具《承诺书》称:根据我司与贵司于2000年1月18日所签订的协议书,确认我司购买某大厦A座29层、30层楼款未付。现贵司照顾我司的实际情况,特例允许我司对29层01-04单位入伙并出租,我司表示感谢。

二、原告的诉讼请求

原告于2001年7月26日诉至法院,其诉讼请求为:

1、 请求判令被告支付逾期交付房屋违约金共计人民币4,215,569.33元。

2、 请求判令被告支付因逾期办理《房地产证》应付指导租金至核发《房地产证》

之日止,暂计至2001年12月20日共计人民币4,562,862.40元。

3、 判令被告承担本案的诉讼费用。

三、法院判决

法院经审理后认为,原告与被告签订的上述十份《南宁市房地产买卖合同》有效,应受法律保护。合同签订后,原告于1999年7月30日、同年9月30日及之后分别办理了某大厦B座16/17B2单位、A座32层03、04、05、06单位、A座25层03、04单位的入伙手续。原告的陆续入伙行为及原告向被告出具的《承诺书》均以事实证明被告履行过通知入伙义务,原告已知房屋可以入伙的事实。因此,原告否认被告履行过通知入伙义务不符合实际情况,法院不予采信。由于某大厦于1999年10月20日才领取《建设工程竣工验收证书》,在此之前某大厦不具备买卖合同约定的交付条件,对原告未入伙的上述房屋,被告应支付迟延交房的违约金(从1999年3月1日至1999年10月19日止)。1999年10月20日,被告领取某大厦的《建设工程竣工收证书》,某大厦已具备合同约定的交付条件。此后,原告延迟入伙,属于原告对自己权利的处分。被告主张原告应自行承担某大厦领取《建设工程竣工验收证书》(1999年10月20日)之后延期入伙责任的理由成立,法院予以采纳。被告未依约交房,应自1999年3月1日起承担延期交楼的违约责任。但由于原告2001年7月26日才诉诸法院,没有证据证明原告在此之前曾向被告主张过延期交楼违约金,故原告在本案中主张迟延交房违约金的权利的诉讼时效应从起诉之日起往前推算两年,即1999年7月25日之前的延期交楼违约金请求已经超过诉讼时效,不受法律保护,《竣工验收证书》取得以后才入伙的,迟延交房违约金应从1999年7月26日起,计至1999年10月19日止,均按每延期一日支付相当于上述各房地产总价款万分之三的违约金计算。

被告在合同约定办证期限内未协助原告办证,属违约行为,原告要求被告支付逾期办证违约金,符合合同规定。但被告于2000年11月21日书面通知了原告委托的按揭银行为原告申领房地产证,该行未按通知为原告申领房地产证,至此,未办理《房地产证》的过失不在被告。由于被告在通知银行为原告申领房地产证前仍有过失,因此,对原告在领取竣工验收证书之前入住的,应按实际入住日的180天起计算延期办证违约金,对原告在取得竣工验收证书之后入伙的,应依照房屋买卖合同约定,自领取竣工验收证书之180天起(即2000年4月21日),按同期同地段同类房屋的指导租金向原告承担延期办证违约金,计至被告通知银行办证后30日止(即2000年12月21日)。

法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款之规定,判决如下:

一、原告与被告签订的上述《南宁市房地产买卖合同(预售)》有效。

二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付延期交楼违约金,计算方法是《竣工验收证书》取得之后入伙的各房产,延期交楼违约金均从1999年7月26日起至1999年10月19日止,共计86天;《竣工验收证书》取得之前入伙的房产延期交楼违约金从1999年7月26日起计至实际入伙止;均按各单位房屋总价款的每日万分之三计算。逾期则应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。

三、被告应在本判决生效后十天内支付原告按同类房屋同地段同期指导租金计付的延期办理房地产证违约金(见附表),均计至二OOO年十二月二十一日。逾期则应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费,由原告负担70%,由被告负担30% 。

四、代理词

代 理 词

审判员:

本代理人受被告的委托和广西广和律师事务所指派,作为被告代理人参加了庭审。通过庭审调查和质证,本案事实已经清楚,下面本代理人根据本案事实和相关法律法规,发表代理意见如下:

一、关于延期交楼

1、关于被告是否履行了通知原告入伙的义务问题。

根据原、被告签订的《南宁市房地产买卖合同(预售)》(下称《买卖合同》),被告应于1999年2月28日将房产交原告使用。由于客观原因,某大厦入伙时间延迟了17至19日。1999年2月25日,被告以电话和邮寄方式向包括原告在内的所有业主发出了《某大厦入伙通知书》,通知原告于1999年3月18日、3月20日办理入伙手续(见附件1、2、3)。某大厦的绝大多数业主也均在1999年3月18日、19日办理了入伙手续(见附件4),庭审中原告公然否认收到通知,这是极不诚实的表现。

虽然被告无法举出书面证据证明原告确已收到入伙通知,但是否留下证据仅仅是一种形式,原告的下列行为已经十分清楚地表明其确已收到入伙通知:1999年7月31日办理了B座16/17B2单元的入伙手续(见附件5);1999年9月24日办理了A座3203—3206单元的入伙手续(见附件6);1999年9月29日办理了A座2503—2504单元的入伙手续(见附件7);1999年11月18日办理了A座26层的入伙手续(见附件8)。如果原告果真未收到被告的入伙通知,怎会先后多次前来办理入伙手续?退一步讲,即使被告的通知方式欠妥当(如电话通知、邮寄平信通知),但只要原告收到了入伙的消息,并实际办理了入伙手续,这就说明被告的通知达到了预期的目的,原告无权就被告的通知方式纠缠不休。

2、究竟是被告不让原告入伙,还是原告自己不入伙的问题。

根据1999年8月19日原、被告双方签订的《确认书》(见附件9),双方确认原告购买的A座26层、29层楼款未付,欠付楼款金额为13,990,034.48元。后经原告请求,双方同意将原定未付款的A座26层转换到A座30层,双方于2000年1月18日再次签订《协议书》(见附件10),双方重新确定“按原内部认购价格计算乙方所购A座29层转换A座30层全部楼款未付”。既然直到2000年1月18日,原告购买的A座29层、30层全部楼款未付,原告在付清楼款前当然不可能办理A座29层、30层的入伙手续,对这一点原、被告双方一直是没有争议的,但对原告已付清楼款的其他楼层,被告从未阻止原告入伙,原告在庭审时指责被告不让其入伙,实在难以自圆其说。

首先,某大厦的绝大部分业主均在1999年3月18日、19日入伙,被告为何单单不让原告入伙?被告开发的物业早已具备交付条件,没有任何必要冒着违约的风险拒绝原告入伙。

其次,如果被告不让原告入伙,原告为何在2000年1月24日向被告递交《承诺书》(见附件11),并在《承诺书》中称“贵司照顾我司的实际情况,特例允许我司对29层01—04单位入伙并出租,我司表示感谢”?既然被告能够照顾原告的实际情况特例允许原告办理未付款的29层的入伙手续,怎么可能不让原告办理已付清楼款的其他楼层的入伙手续呢?原告在2000年7月26日致被告的《申请书》(见附件12)中,要求以“已付清款项的B座16/17E号房在未解除担保前暂时停止办理入伙手续”为前提条件,允许其“优先办理未付清楼款的29层南侧入伙手续”,这难道还不能说明对已付清楼款的楼层,原告确实掌握着决定入伙还是不入伙的主动权吗?

再次,原告认为被告拒绝其入伙,原告负有举证责任,原告不能证明被告有拒绝入伙的行为发生,就不能认定被告拒绝原告入伙的事实。

3、关于原告延迟入伙甚至个别单元至今不入伙的真正原因。

原告大部分物业延迟入伙甚至个别单元至今不入伙的真正原因,既不是所购物业不具备入伙条件,也不是被告不让其入伙,而是原告为了减少物业管理费的支出故意所为。早在某大厦入伙之初,原告就以自己购买大量物业是为了投资而非自用这一“实际情况”为由,要求被告允许其出租一套入伙一套,以减少入伙后必须缴纳的物业管理费[按某大厦物业管理单位根据政府有关规定制订的收费标准,只要业主办理了入伙手续,不论其是否实际使用该物业,均须自入伙之日按B座每月4.25元/平方米、A座每月11.25元/平方米的标准缴交物业管理费(见附件13)]。原告购买的物业面积达9850平方米,若全部入伙仅物业管理费一项每月就高达10万元,被告体谅原告,同意原告根据物业出租情况办理入伙手续。事实上原告也确实按自己出租物业的需要分期分批陆续办理了入伙手续,只有个别单位至今仍未租出才空置至今。现在原告不顾客观事实,无理要求被告支付所谓延期交楼违约金至原告实际入伙之日,有违诚实信用原则,其请求理应驳回。

4、关于延期交楼违约金的诉讼时效问题。

按《买卖合同》第七条约定,被告应于1999年2月28日交楼给原告,若被告没有合法理由逾期交楼则构成违约,原告有权向被告主张逾期交楼的违约金。也就是说,自1999年3月1日起,原告已经清楚地知道自己的权益受到侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第137条的规定,关于延期交楼的违约金的诉讼时效应为两年,超过两年则视为丧失这一部分违约金的胜诉权。庭审调查已查明,原告在2001年6月26日向法院起诉之前,从未向被告主张过逾期交楼违约金,显然,从1999年3月1日至1999年6月26日期间的延期交楼违约金已超过诉讼时效,不再受法律保护。原告代理人所谓“只有实际入伙之后才知道自己有多少权益被侵害,才能起算诉讼时效”的观点,显然忽略了延期交楼违约金按天计算的这一重要特点,1999年3月1日至1999年6月26日的违约金是一个可以计算的明确数字,不需要依赖何日实际入伙这一时间要素,因此,原告代理人在逾期交楼违约金的诉讼时效上的观点是明显错误的。

5、关于延期交楼违约金的计算问题。

本代理人认为,被告于1999年2月25日已通知原告于1999年3月18日及20日入伙,被告已经收到该入伙通知,理应跟其他大多数业主一样按期入伙,被告拒不入伙,应当自行承担不入伙的责任。

如果说在尚未领取《建设工程竣工验收证书》之前,原告有权拒绝入伙的话,那么原告于1999年7月13日办理了B座16/17B2单元的入伙手续,16/17B2单元的逾期交楼违约金最多也只能从1999年3月1日计至1999年7月30日,其他楼层的逾期交楼违约金则只能从1999年3月1日计至1999年10月20日(即某大厦领取《建设工程竣工验收证书》之日)。原告要求从1999年3月1日计至每个单元实际入伙之日,显然是不合理的。而且由于超过诉讼时效的部分(1999年3月1日至1999年5月30日)计算标准为每日万分之五,未超过诉讼时效的部分(1999年6月27日至1999年10月20日)只能按每日万分之三计算。

二、关于延期办证

1、关于按揭物业的办证责任问题。

某大厦于1999年10月20日领取《建设工程竣工验收证书》,于1999年12月1日办妥房地产初始登记公告(见附件14),完全具备了办理房产转移登记的条件,但因原告购买的涉及诉讼的物业,除B座16/17E号房产外,其余物业全部以按揭方式付款(见附件15),根据《楼宇按揭(抵押贷款)合同》第七条、第九条的约定,按揭物业已抵押给银行,且原告已委托银行代其向南宁房地产产权登记处申领《房地产证》,被告作为原告的按揭贷款担保人,担保期限至按揭物业办好房产证之日止。按南宁市国土局有关办证程序规定,为按揭物业办理房地产证,发展商无权独立办理。被告已于2000年11月21日书面通知按揭银行:“某大厦项目已于1999年12月1日完成初始登记公告,现已具备办理转移登记(即房产证)手续的法定条件,现通知贵行可开始为作按揭业务的业主办理房产证事宜,请贵行予以大力支持为盼”。2000年11月22日,按揭银行签收了这一书面通知(见附件16)。

由此可见,自2000年11月22日起,被告已完全履行了作为发展商应当履行的办证义务,对以后发生的延期办证后果,被告无法控制,也无过错。根据《买卖合同》第十六条的规定,只有因被告的过错造成原告不能按期领取房地产证的,被告才需承担违约责任,被告无过错则勿需承担这一期间的违约责任。

2、关于延期办理按揭物业《房地产证》的违约金计算方法问题。

根据《买卖合同》第十六条,被告未能按法定期为原告办妥《房地产证》,只应承担自2000年4月21日(即领取《竣工验收证书》第181天)至2000年11月22日期间的房屋指导租金。由于原告购买的B座16/17层物业及B座20/21G物业是住宅,A座25层是写字楼,按南宁市国土局公布的《2000年房屋租赁指导租金》(见附件17),某大厦B座的指导租金为每月每平方35元,A座指导租金为每月每平方米45元。原告将B座和A座全部当作“商业用途”,适用每月每平方米80元的标准,这完全是错误的,至于“其他损失”更是无稽之谈。

3、关于非按揭物业(B座16/17E)的延期办证责任问题。

原告购买的B座16/17E号物业虽非按揭,但原告自以为与国土局关系好,要求自己办理房产证,并于2000年9月5日领走了该套房产的《付清房款证明》(见附件18),2000年12月14日领走了该套房产的购房发票办证联(见附件19),于2000年12月15日领走了该套房产的买卖合同原件(见附件20),显然,自原告于2000年12月14日领走了购房发票办证联时起,被告已不可能为原告办理B座16/17E号房产的房产证,对此后该套房产不能办好房产证没有任何过错,不应承担过错责任。因此,16/17E号房的延期办证违约金计算时段只能从1999年4月21日计至2000年12月14日止,计算标准为指导租金每月每平方米35元。

综上所述,本代理人认为:原告关于延期交楼违约金的诉讼请求,不仅部分超过诉讼时效,而且在计算方式上严重错误,该项请求绝大部分应予以驳回;原告关于延期办证违约金的诉讼请求,在计算时间和计算标准上严重错误,该项请求的绝大部分也应予以驳回。请求法庭在查清事实,分清责任的基础上作出公正判决。

以上代理意见,请法庭考虑并采纳。

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